買厝15件不問不可的事

富麗堂皇的中庭，也會提高公設比，購屋人在簽約前，一定要記得問清楚公設比多高。

購屋的金額龐大，如果不小心踩進購屋陷阱，損失可是非同小可。有些事情，房屋銷售員或是經紀人可能不會主動告訴你，但是有「15個非問不可的問題」，購屋人付訂金前一定要弄清楚，不但能保障自己權益，還能爭取到砍價空間。

買預售屋
行政院消費者保護委員會統計，去年上半年購屋類申訴案件有321件，占全年申訴案件近一成，是各類排名中的第二高，統計起來，預售屋的糾紛比率高於成屋。其中，坪數不符、施工品質不良占最多數，想買預售屋，有10件事一定要先問清楚：

1.建照與產權
建築物興建，要先領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工；完成後要申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，接著才能申請接通水、電。有沒有建照？請銷售人員亮出來吧！

此外，建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果是和地主合建，購屋人最好分別和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權。

2.稅費誰買單
各種稅費由誰負擔，應該??房屋?????????通常所應負擔的稅費包括：土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等，除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅由賣方繳納外，其餘稅費由誰負擔，應該在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

3.公設比多少
如果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」，要注意坪數沒有沒灌水。因為樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄，可能會產生空間的放大效果，交屋後才發現落差很大，可能就是銷售員把夾層坪數都算進去，因此，購買時一定要問清楚：公設比有多高，自用面積多少，含不含夾層坪數。

4.挑高夠高嗎
一般房子都是2米8到3米的高度，但不少房子打著「挑高」的名義，主要就是看準購屋人認為挑高可以做夾層的心理，但是如果是挑高3米6，天花板厚度就要10公分，3米6的產品只能做成閣樓或是儲藏室，人根本不好活動。

5.何時可完工
購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應註明開工日期、完工期限與交屋日期，並注意使用的是「工作天」或是「日曆天」。

6.如何付貸款
許多建商標榜「只要自備ｘ萬元，即可擁有美麗新家」，甚至打出保證九成銀貸的訴求，對於自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是，雖然建商願意接受高成數的房貸，但銀行可不一定接受。

7.建材與設備
使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等，建商多會在契約註明廠牌「或同等級之建材」，但何謂同等級建材，為避免差異過大，最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。通常一般設備保固期限為1年，如果契約上沒有這項條款，可以要求建商加註。

8.樑柱與格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。此外，預售屋平面圖只看得到「柱」，卻看不到樑的位置，因此有必要主動詢問銷售員，以免交屋後才發現大樑影響到空間規劃與家具擺設。

9.管理費多少
有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會，住戶要按月繳納管理費用，購屋人應事先問清楚費用如何計算。

10.違約責任
購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經1到3年的時間，簽定契約時應詳加注意違約條款內容，看違反哪些條款時，另一方可解除契約，並注意賠償的金額是否合理。


買成屋
買成屋的糾紛多集中在產權與屋況，因此，有5個問題也是在付訂前要問清楚的：

1.產權與面積
在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本，查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事，避免產權有問題。此外，要詳看所有權狀，計算確實的使用面積，以免賣方虛灌坪數。

2.屋況看仔細
看房子時要注意牆壁有無漏水痕跡？附近環境如何？有無公害？決定購買時，最好有一段緩衝時間，多看幾次並做多方面比較。

3.屋主為何賣
如果房子曾發生兇殺案或是自殺、地層下陷，還有國人避諱的風水問題，像是路沖等，屋主或經紀人多半會隱瞞，或是裝作不知情；最好在購買前多向鄰居打聽，如果你完全沒有這些忌諱，還可以趁機向屋主殺價。

4.斡旋金多少
斡旋金指的就是訂金，主要是買主表現誠意，讓房屋仲介人員拿來與屋主談判的籌碼，通常是房屋總價的2%到5%。

此外內政部也制定了不動產要約書，與斡旋金最大的不同是，要約書不必先付訂金，而是簽訂要約書。但缺點是，買主如果反悔，容易被賣方舉證提起民事訴訟，所以購屋人應多方蒐集資訊，確定滿意這間房子後，再下訂或簽不動產要約書，以避免付訂後反悔產生糾紛。

5.價格合理嗎
屋主通常會給經紀人一個最低限度的「委託價」，另外再開出一個高出委託價1、2成的「意願價」，留給購屋人殺價的空間。不過委託價到底在哪裡，通常無法得知，如何判斷價格合不合理？基本上，只要經過嚴密的評估，認為這是自己可以接受的價格，又與一般行情相差無幾，就可以稱得上是合理的價格。