10項指標選擇優質住宅

今年房地市場交易熱絡，消費者的購屋意願高昂，不過，選擇房子的態度卻較十年前謹慎小心，優質的居住品質是多數人購屋的因素，到底必須符合什麼樣的標準，才能算得上優質住宅？特別情商七大房仲品牌、近八百家全台分店店長，推薦評選北、中、南、東部共五○個優質住宅，這些優質住宅有其共同點，值得購屋人參考。

•10項指標選擇優質住宅
從去年下半年，房地市場就出現回溫現象，各家房仲業者均表示，買氣有明顯提升，許多地區房價漸趨平穩，不再下挫。以房地產景氣對策信號數據來判斷，八十九年、九○年可說是降至谷底，分數都低於一○，不過從去年開始就有明顯的回復到一○、十一，可見得房市景氣的確有些許的上揚。

•購屋意願提升
而房貸利率近兩、三年中央銀行連十四次降息，屢創新低，從五大行庫近十年所承作的房貸利率變化來看，一路下跌且跌幅甚多，今年一月還近三•五％，八月就已跌至二•八七％，房貸利率低，消費者購屋能力增加，置產意願自然提高。

據內政部統計資料顯示，建物買賣移轉登記件數九十一年開始有明顯攀升，今年一月還較去年同期成長約二成，而今年ＳＡＲＳ疫情過後，七、八月成交件數甚至較去年增加二到三成，可知愈來愈多消費者願意購屋。

•八百家房仲店長票選全台五○個優質住宅
有鑒於消費者購屋意願提升，再加上經過長時間房市低迷，消費者不再像十年前一樣盲目置產，而會更加注意房子的建材、整體的規劃、四周環境等因素，因為景氣初揚，房地交易還屬買方市場，消費者大可精挑細選。

現在建商尚在消化餘屋，新建案不多，所以多數人購屋是透過房屋仲介買成屋，為協助讀者找到優質住宅，本刊特別情商力霸、住商、信義、中信、永慶、二十一世紀和太平洋等七大房仲品牌，請全台各地分店店長依據其專業的銷售經驗和對市場的觀察，推薦所在區域優質住宅，經過七大品牌、近八百家分店長推薦並票選統計之後，選出北部二○個，中、南、東部各十個，全省共五○大優質住宅供各地的本刊讀者置產參考。

•週遭環境、本身條件和居住功能都是構成優良社區的指標
這五○個優質住宅都是已有住戶進住的成屋，而且普遍設有社區管理，與同區域個案相較，多數戶數也較少。

而主要評選的標準是依據下列十大關鍵指標來做篩選，包括三項週遭環境的指標，四項社區本身應具有的條件，另外三項則為其功能性。

•週遭環境優點
指標１　交通便利－上班、上課都方便
多數人購屋並不是要「隱居」，家人總得上班、上學，故會希望房子位於交通樞紐，近大眾運輸系統，巷口就有公車站牌、鄰近火車站或捷運站等，或是位居高速公路交流道附近，這些房屋都會特別受到購屋族的喜愛。

主要是因為家庭成員上班、上學，可能需要跨區通勤，一旦交通便利性夠，就可以縮短往來兩地的時間，例如居住在桃園地區的人，若要到台北上班，只要選擇鄰近高速公路交流道的房子，大概半小時就可以到台北市區，又居住在北縣板橋市要到北市南港區的話，只要搭乘捷運，四十多分鐘就可以到達，又如台南人要到高雄，如果住所鄰近火車站，車程也僅需二十分鐘左右，相當快速。

除了考量現有的交通狀況之外，也別忽略近一、二年內的相關交通規劃措施，像是高雄即將動工的捷運網絡、北市內湖捷運、北縣即將在民國一百年完工的數條捷運工程規劃等，以及未來的高鐵和高速公路交流道支線，這些工程規劃，都可以成為購屋族的選擇參考指標。

指標2　地段佳－鄰近商圈，生活機能佳
所謂地段佳，代表著周邊生活機能好，多數鄰近熱鬧商圈，而每個商圈都會聚集許多商辦大樓、百貨公司、超商或市場等，商業活動較為頻繁，像是台北市ＳＯＧＯ商圈、台中精明一街等，這些商圈自然會聚集許多上班族，他們多半會考量到上班方便，而且購物方便，所以只要想購屋或租屋，就會以此為優先考量。

通常這樣的地方，會是該行政區的精華所在，不管是平時食、衣、住、行等基本生活所需，或是娛樂消費，都可方便取得，而就因為是主要購屋、租屋標的，也會吸引房地產的投資客，所以會成為許多人選擇房子的重要條件之一。

指標3　週遭物價便宜－長期降低生活支出
依據各家房仲業者的觀察，現在主要購屋族群，以三十五歲到四○歲的人為主，多數屬於中產階級，家庭收入一方面要供養父母，另一方面還有龐大的教養費用必須支付，是標準的三明治族群，家庭負擔相當重，如果居住地區週遭的消費物價較低的話，便可以減少家庭支出，對許多購屋人來說也是一大誘因。

像許多居住在桃園地區的人，往往是從台北縣市遷移過來的，只要家中有車，二、三○分鐘就可以到達台北市區，交通非常方便，週遭生活機能也不差，而生活所需的物價卻僅為台北的一半左右。

•社區本身條件
指標4　軟硬體設施佳－完善的社區規劃與管理制度
建物好不好，首先要看建材以及施工品質，這樣房子才能防颱、耐震，更不致於有漏水的麻煩，甚至還要具備良好的防火設施，居家安全更可獲得保障，再加上良好的採光、通風以及方正的格局，都是挑房子的基本要求。

再者就是整體的設計規劃，從外觀來說，不一定要華麗複雜，但要具備獨特建築風格，除了遠觀建物時，其建築風貌會吸引目光外，近看時包括外牆接縫等小細節，都要施工細緻而無瑕疵。

另外，許多大型社區都有公共設施的規劃，位在市區中的社區若有一大片中庭綠地，對於都市人來說可是一大福音，而現代人非常重視休閒生活，所以若有健身房、游泳池、視聽室的規劃，更是一大享受。只是這些設施，最重要的就是管理，不管理維護反而是減分而非加分，而優良的社區也都有完整的安全管理設施，除監控設備，並有定期巡邏，管理委員會更會要求保全人員的素質，提高社區的安全指數。

指標5　房價相對便宜－物美價廉是消費者最愛
所謂房價便宜，並不是拿台北市和宜蘭、花蓮比較，而是以同樣是台北市信義計畫區的房子來看，一般來說，每坪約五○萬元左右，所以每坪三○萬元，就相對便宜了，宜蘭、花蓮一帶平均每坪約僅七、八萬元，所以只要十幾萬元以上就算是貴的產品，如果在相同生活環境中，有兩個相似的優質社區，卻可能因為屋齡不同，或是建商品牌等條件，出現其中一個價格較便宜的現象，而價格便宜的當然較受購屋者青睞。

指標6　住戶素質高－較易維護社區居住品質與安全
如果所購買的房子，是屬於較舊的社區，或是住戶都已經進住了三、五年，那麼住戶的素質，自然就成了是否構成優良住宅的條件之一。

就算新屋落成時，有多好的軟、硬體設施，一旦社區裡的住戶不懂得維護環境，很快的許多設備就會被荒廢。而所謂不良的住戶，最常發生的便是不會為他人著想，製造噪音干擾別人生活作息，或沒有公德心，不是破壞公物就是亂倒垃圾，另外若有交友複雜的人居住其中，就容易造成出入分子複雜，影響社區居住安全，所以在購屋前，最好親自到社區裡觀察其相關設備的維護，以及環境清潔、安寧程度，並向住戶、管理員打聽住戶素質。

指標7　抗跌性佳－住戶惜售，價格不易下滑
一般來說，所謂抗跌性佳的產品除了擁有上數優點外，也多是該區住戶較為「惜售」的房子，自然使得需求大於供給，價格就不易下滑。

抗跌性佳的社區，通常座落位置相當好，不僅週遭生活機能佳，視野也不錯，在市區就屬於不會被高樓大廈擋住視線、採光的產品，且多是鬧中取靜，可能隔幾條巷子就有熱鬧的市場，但緊鄰的卻都是單純的住宅區，相當安靜，當然，因為惜售，通常都是老住戶，彼此熟悉，對於社區維護有共通的理念和堅持，如此居住品質自然高。

•置產附加價值
指標8　投資潛力－有出租市場
所購買的房子，若是能夠具備升值空間的話，對於購屋人來說，等於產生資產加倍的效果，所以不少人會以投資的角度去選購房子，而符合上數指標的房產，基本上都具抗跌甚至增值潛力。

在過去房地產高峰時，的確有人經由不斷脫手轉售，獲得極大的利益，可是現在所謂適合投資的產品，主要多是看準租屋市場，坪數規劃屬中小規模，適合一般上班族、小家庭居住，當然交通便利、地段佳也是絕對因素，另外，所在的地點，較不會受風災、水淹的影響，才不會影響房價。

指標9　鄰近明星學區－子女教育愈來愈受重視
現代人都非常重視子女的教育問題，尤其現在因教改的關係，競爭更加激烈，人人都盡己所能提供孩子優良的學習環境，拚命將孩子送進師資、教學資源較完備的明星學校，也因此鄰近明星學區的住宅成為熱門購屋標的。

而現在的家庭多是雙薪小家庭，所以都會安排孩子下課後到安親班，而在重視學生多元發展下，家長也都會送孩子到才藝補習班，學習英文、鋼琴、珠算等，相較之下，位於明星學區的補教素質往往也較佳。

指標10　適合退休養老－以環境清幽或鬧中取靜為主
雖購屋族仍以青壯年為主，但許多人家中有年長的父母，或工作屆齡退休，總希望可以居住在空氣較好、環境清幽的地方，為退休養老做準備。

這類的住宅，本身規劃時就比較重視隱密性，且選擇的地方通常都是鄰近好山好水，像是東部就有許多這樣的優質住宅，不過，有些市區房子因為週遭自然環境的關係，也具備這樣的功能，例如緊鄰運動公園，或是大片山林、綠地，老人家可以爬山、散步、運動、健身，若週遭有醫院，更是十分適合退休養老的環境。

消費者在購屋時，不妨依據以上十個指標為選擇準則，相信一定可以找到一個符合自己心目中最優質的住宅。

站長註：
買屋要三思！房市的變化很快，也有不少隱憂，要三思而後行！