美國次級房貸的緣起(subprime mortgage)

房奴們為什麼賣身為奴？美國房奴是怎樣煉成的？

最近，美國房地產市場看落，特別是房地產貸款大有崩潰之勢，美國經濟告危。其中受影響最大的就是所謂「房奴」。有人預計，可能有二百萬房奴將丟掉自己的房子。美國和中國國情不同。不過，房奴都是房奴。美國房奴的命運，值得中國房奴警惕。

我是2004年找到工作，並搬到房地產最悄的城市之一波士頓。按一般的規矩，有家庭，又有了穩定的工作，就該買房子了。2004年，也正是房地產蒸蒸日上的黃金時刻。我跟著潮流，也一度想買房子。最後自己算算賬，沒有上這條船。不過，對房奴的心態還是很能體會。

為什麼這麼多人成為房奴呢？首先，房子和其他商品不同。其他商品買了以後，一般都是越用價值越少。買一輛車，開十幾年價值就成了零。買棟房子，自己「白住」幾十年不算，等出手時，價值還可能翻翻。一個波士頓地區的居民告訴我，她那房子，幾十年前買的時候才八萬，如今至少價值五十萬。一些關於致富捷徑的書也都眾口一辭：拿了工資，第一件事情就是買房子。這是最好的財產保值增值的手段。

第二，房價長年猛漲，遠超出了工資上漲幅度。沒有房子的人，生活費用隨著房價而日日見高。有房子的人，則坐在家裡看著自己的資產不斷升值。俗話說，水漲船高。但問題是你必須跳到一隻船上去，否則就被水給淹死了。我剛找到工作時就這個心態。看著別人的房子值五六十萬了。人家越富，自己越買不起房。能不著急嗎？所以想趁早跳上一隻船。那就是買棟房子。

第三，利用人們的這種心態，一些貸款公司乘機而入，為買不起房子的人提供新型的所謂「次級貸款」（subprime）。這種貸款，前幾年低息，每月支付起來很便宜。但過了這幾年，利息一下子提到超高。同時，這種貸款還不要求首付。這樣，似乎誰都可以貸款買房子了。貸款人的算盤是，先給你錢讓你買，幾年後利息一下子提高了，你支付不起，房子還在那裡，就是沒收來拍賣，看房價的漲勢，那時房子更值錢。作為買方，也是同樣的算盤：我三十萬買棟房，知道自己付不起。但三四年後到了利息陡升時，就把房子賣四十萬，最後還是賺了。總而言之，買房是個不可能虧的買賣。

第四，所謂「美國夢」，主要就是擁有自己的房子。布什還不停鼓吹要建設一個「所有者的社會」。這種意識形態，認為「美國夢」人人有份。看人家有房子，自己當然也要有。

所以，買房子時從眾心態最重。特別是受教育低的，缺乏推理換算和計劃能力的人，最容易上當。我們附近有一對黑人夫婦，奮鬥幾年，才攢了五千塊，竟買了棟三十多萬的房。另一個單身母親，是個殘疾，一個月收入不足兩千，也買了棟房。如今都陷在債務裡不能自拔。

我2004年時走進銀行，說我考慮買房，但工資實在不夠，希望對方估量我能貸款多少。對方一算，我竟有資格貸幾十萬的款。我嚇了一跳：埋頭一算，貸這麼大一筆款，我一個月的工資有80%全得進去，怎麼可能？心理生疑，拿來細賬分析，這才看出破綻。

房奴們賣身為奴的第一個道理，是支付房租等於白扔錢。不如買房子分期付款，三十年付完後，房子是自己的了，錢是給自己買了財產。其實稍微一分析，這就是個謊言。我現在租的房子，每月僅1300（屬於出奇便宜的）。同樣規模的房子，當地至少要四十萬。按最傳統的方式，首付20%（即八萬），然後三十年分期付款，每月的帳單是二千塊以上。你可以說，這兩千塊不像房租，會存在那裡成為你的財產。但再看細目，這兩千塊中，只有三百多是還本金。另外將近1600-1700是利息，比房租還高多了。況且，還要加三百左右的房地產稅。保險不算，這些「白扔」的錢比房租多出六百以上。要知道，這是最保守的也是最低息（6%出頭）的付款方式。那些信譽不好，沒有首付的，扛的利息可能達百分之十幾。一個月的帳單，接近三千，有二千多是利息。再說，買房後你還得維修，不像租房子的，有事就找房東，甚至垃圾桶都是房東負責。總之，如果把這些比租房多出來的消耗投入股市，三十年下來收穫會大得多。

那些房奴最大的問題，就是所謂「美國夢」：人家有我也要有。但是，人是活在現實中，不是活在夢中。如果房價每年上漲10%，上這條船還上算。但誰能保證這樣長期的漲勢？我最後從銀行走出來，告訴他們我不買了。他們說：「房價每年上漲10%呀！」我說：「沒準會下跌10%呢。」他們嘲笑說：「誰給你的這個主意？」我說：「看看這些房子，不是百萬富翁，誰買得起？你再到大街上看看，有幾個百萬富翁？」我當時的想法很簡單：現在１３００租個很大的房子，生活過得去，不要沒事找事。現在呢？我們這地方的房價，也快跌10%了。我覺得我當時還說少了呢。

中美情況不一樣。但並非無可借鑑之處。許多房奴都是看著別人做夢自己也做夢。我勸他們回到現實中好好算算賬：如果你收入中等，買不起房，生活暫無大問題，就不要沒事找事。沒房子未必比有房子的過得差。畢竟人是房子的主人，不是房子的奴隸。歸根結底，你要算的是每個月為房子花多少錢。一切看租購的比價而定。在美國有些地方，房價奇低，買房的分期貸款，每月比房租還少。這樣當然就應該買房了。可是，如果租房子每月花一千，買房子要花兩千五，那就不要自找罪受了。