以屋貸屋 19年攢到4房子

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

夫妻兩人月入十萬出頭的小家庭相當普遍，張瑄倫是其中之一，她還育有兩個小孩，多數這樣夫妻都認為，買間房子自住已不容易，遑論投資，但張瑄倫不同，她和公務員老公過去19年來不但在台北買了一棟透天，還投資了三間套房。
月收租拿來繳房貸
問她怎麼辦到的? 她說省吃儉用再加「以屋貸屋」，就這麼一間一間的買下來。再問她那房貸不就很重，怎麼繳得起呢? 她輕鬆地說，一個月收租六、七萬元，繳房貸綽綽有餘，「根本不用擔心什麼套房崩盤啦! 」

46歲的張瑄倫四年前任職力霸房屋稽核時，開始接觸房地產，幾個月前轉到住商不動產師大加盟店當經紀人後，正式走入房市第一線。入行雖晚，但因很早就相信「有土斯有財」，所以早在民國78年就和先生買了第一間房子。

第一間房往郊區找
「買第一間房子最困難，」張瑄倫說，所有的小倆口都一樣，那時她結婚不久，夫妻加起來薪水還不到10萬元，但78年的房價可也不便宜，買在台北市區六、七百萬元跑不掉，因此她只好向郊區發展，東挑西選，看上南港地區一棟舊透天。

這棟舊透天共23坪，總價350萬元，以現在眼光來看，可說俗擱大碗，十幾年前就懂得在當地布局，真是讓人佩服，不過張瑄倫說不要想太多，當時南港還沒發展，什麼三鐵共構她聽都沒聽過，會買這間房子，完全是因為這個價錢她才負擔得起。

一有錢就還房貸
但儘管如此，張瑄倫說，她和先生還是在婆婆的金援下，才順利籌出自備款買下這間房子，然後開始繳房貸，除了按月繳，她還從日常生活中擠出錢來跟會，另外還參加郵局小額定期定額儲蓄險，手上一有錢，就拿來還房貸。

後來她投資朋友做生意小賺了一些，然後因照顧家人和先生搬回老家住，透天房子出租，一個月又可收租一兩萬元，再加上以上述方式全力還款，隔沒幾年，房貸就還清了。

「當你手上有一間房子，想再買房其實就容易多了。」張瑄倫說，民國85年她和多數望子成龍，望女成鳳的家長一樣，認為應該讓小孩贏在起跑點，於是決定買一間明星學區預售屋，以便小孩長大可以設籍就讀。

這對多數類似的家庭一定覺得不可思議，即便是十年前，明星學區套房還是不便宜，這種事只有企業老闆，高薪階級、上流社會才會想去做，也才有能力做，一個有著兩個小孩，月入才十萬出頭家庭，怎麼可能?

買快結案的套房
可是張瑄倫一點也不覺得困難，她到知名的北市金華國小、中正國中明星學區找房子，當時是房價高點，預售屋都要50 萬元上下，議價空間也不大，她看了很久，找到一個接近結案的套房推案，因為快結束，所以賣她一坪45萬元。

本來只想買一間，可是轉念一想，一間權狀只有9坪多，扣掉公設，未來自己根本不可能住進去。「如果花四百多萬，只是設籍，卻不能住，等小孩讀完書怎麼辦? 」張瑄倫說，心想即使出租也要「適合人居」，於是就一口氣買了緊臨的兩間做合併，一共18.5坪。

因為一次買兩戶，價格更便宜，本來一戶460萬元，因快結案，被她殺到420萬元，兩戶一起買，她再把零頭去掉，就以800萬元成交。

殺得痛快，但以受薪家庭來說，800萬仍不是小數目，單是要準備三成自備款240萬元，就是漫漫歲月，「但自己有間房子就很容易，」張瑄倫說，她用舊透天向銀行貸款，當年買價300多萬元，依8成來算，剛好足夠，不過銀行估價後，讓她貸了300多萬元。

張瑄倫說，其實銀行告訴她還可以貸更多，只是她因手上還有一些錢，沒有全數貸。而也就從那時開始，她深深感受到房子驚人的增值力，她省吃儉用，又跟會、又儲蓄，用盡辦法，卻不如買一間好房子，也不用管它，自己就會「變出錢來」，而這是薪水遠遠無法趕上的。

套牢套房拿來自住
這兩間打通的套房，87年交屋後，她先搬進去住，房市隔年就走下坡，如同現在一樣，張瑄倫說，當時套房也是風聲鶴唳，不少地區跌得很重，但一來她是自住，沒什麼影響，二來她買的學區住宅，而且還兩戶打通可實質居住，因此也更具抗跌性，房價沒什麼下跌。

這間房子後來她出租，租金在2.9萬元左右，過去這幾年靠租金繳房貸還有剩，也因此最近套房危機聲起，她也沒想過要轉售，就她所知，目前同一棟大樓套房新近的成交價一坪還有50多萬元，即便轉售，也還是賺不少。

買朋友不要的房子
由於有兩間房子可收租，光是租金收入就有五萬元，相當於多一份薪水，91年間，住在桃園但在台北上班的朋友請她幫忙找房子，她好不容易找到一間，結果朋友因考慮當時房市低迷，卻決定不買，於是她就自己買了下來。

這也是一間套房，但有16坪，位於中和，坪數夠大也可自住，是她下手主因之一，另外這一個案為鋼骨結構，同樣的房子搬到台北市，至少要40萬元，但因接近結案，建商只賣她16萬元，怎麼算都划得來，因此朋友不要，她自己買。

事後也証明這棟房子當時買得便宜，最先建商一坪都賣21、2萬元，她至少省了8、90萬元，而現在這棟房子一坪則有27 、8萬元行情，如果賣出去，算起來已賺了180萬元，以260 萬元成本來算，報酬率相當70%。

不過，張瑄倫沒有轉售，一直出租，租金在1.3~1.6萬元之間，租金投報率約6~7.3%，相當迷人。張說，買這間房子，用的200萬額度的優惠貸款，利息很低，到目前為止用租金付房貸都是綽綽有餘，甚至早先的自備款都已經賺回來了。

張瑄倫說，自己投資有獲利，而真正從事房仲後，更是深刻體會到房地產確實能改變一個人財富，深信世界上十個富人確實九個從房地產起家，買房子不僅是脫離無殼蝸牛而已，更重要的是讓自己的財富能夠跟上富人，不致被愈拉愈開。

「所以無論如何，一定要想辦法先買一間房子。」張瑄倫說，當然是要能增值的房子，她的經驗顯示，房子好壞在其次，地段是最重要的，也因此，她認為可能的話，就是想辦法在市區買一間房子。

張瑄倫說，從這個觀點來看，市區低總價的套房還是可以考慮的，因為除了套房，其他的也買不起，唯一要注意的，就是坪數不要太小，倒不是怕套牢，而是如果無法向銀行貸款，不但購買很吃力，也無法作為日後投資資金的來源，那就白忙一場了。

【2008/03/06 聯合晚報】