衡量老屋價值

我的老房子值不值錢
房屋週邊價值、屋況結構及賣相直接影響老屋價值，必須客觀以購屋者角度徹底檢視房屋，或是想想得改造哪些部分有助房屋加分的方法，為房子體檢。

影響老屋賣相6大殺手
實際評估優缺點，並事先了解老屋的缺點在哪哩，才能知道要改變什麼部分，讓老屋有重見天日的機會。

文、整理╱張立德　圖片、資料提供╱禾築設計、張伯彥

老屋狀況多，要處理的問題也多，以下六點為影響老屋最大的恐怖致命傷，一定要先解決：

殺手1. 磁磚剝落
磁磚和水泥底中間容易因空氣或水份的滲入，產生密合度不足的情形，進而出現剝落或膨脹的現象。通常，施工時水泥與沙的比例不對，水泥底打得不夠或是海菜粉（黏著用）的質或量不足的情況下，較容易產生這類問題。

殺手2. 壁癌或牆面、壁紙變色脫落
當油漆或壁紙有剝落現象時，通常都是水份或鹽份過多所造成的，所以，牆面的防水處理及壁鹽的稀釋也是一大重點。針對壁癌，只做一般防水是無效的，而且與防水處理一樣，必須在晴天時施工。最好是請專業處裡壁癌、防水的公司來現場探勘，並提出解決方式。多數處理方法為：將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋，3天後再做內外層的防水工程；或是採用打入膨脹劑使其將縫隙填滿，再將內外層的防水做好。

殺手3. 天花板、木地板或櫥櫃有蛀蟲
蛀蟲多喜歡啃食原木或木作的角材，有蛀蟲現象發生必須立即除蟲，並避免再度使用未經防蟲處理的角材及原木地板、傢具。

殺手4. 下雨天花板漏水、地板積水及門窗滲水
天花板漏水除本身管線出狀況，也有可能是樓上住戶的問題，當門框或窗框滲水時，則表示雨遮的深度不足，或是窗台的防水沒有作好。所以，一般鋁門窗會加做雨遮，以及窗台的加強防水，至於地板積水則是排水系統出了問題。

殺手5. 樑柱、木作隔間太多
樑柱多、隔間多容易造成視覺上阻礙，會感覺空間更小，而且採光也會因此不佳，甚至會有陰暗長廊的出現，而且基本上如果是磚造隔間，還比較耐用，隔音效果也比較好，如果都是木作隔間，其承受力（如掛畫或是釘層板）及隔音效果都不如磚牆來的好，太多木作隔間反而是缺點。

殺手6. 採光不佳、視野不良
除了本身結構（窗戶太小、隔間太多）造成採光不佳外，還有棟距太近的問題，只要本身建築樣式上，有機會看到對面的建物，都會有棟距的問題。這個問題是建物本身就會造成某種程度上的採光不佳、視野不良問題，沒有隱私。棟距近，低樓層容易受到遮擋，陽光不易直接照射，家裡容易溼氣過重，人容易生病，東西容易發霉，白天在家要開燈，既浪費電又花錢，問題很多。

老屋裝修達人建議╱禾築設計 設計師譚淑鏡

防水工程要作足
發現漏水要先抓漏，抓漏就必需先放水測試出漏水的源頭及主因，再選擇解決的方法。防水工程的用料一定要作足，否則有做等於沒做。舊屋原來的樑、柱如果是木作，在改裝時不妨改為H型鋼，因為H型鋼較耐久且較不會遭蛀蟲。