存房子 富一生

•聯合理財網2008/04/11
【文╱Money+理財家提供】

被喻為美國「首席理財大師」的大衛•巴哈（David Bach），曾在一場講座中對著台下一屋子聽眾問︰「你們有多少人聽過自己的父母或是祖父母說過，他們最成功的投資就是自己的房子？」台下幾乎所有人都舉起手。如果將這個場景搬到台灣，相信舉手的比例也會是壓倒性的多數。

大衛•巴哈更是力勸所有想要致富的人，一定要趁早買房子，「除非擁有自己的房子，否則你不可能致富。對起步晚的人來說，你還需要擁有別人的房子！」在他的經驗裡，房地產不僅是最好的投資，更因為租屋是財務上的「自我毀滅」，所以他主張，不管現在房價漲多少，購屋腳步永遠不嫌晚。

如果你還在疑惑，為什麼非要買房子跟學習「理屋術」才會致富？現在就讓我們告訴你5大理由。

◎理由1：房價呈長期階梯式上升趨勢
台灣從民國60年代至今，房市共出現過4波明顯的景氣循環，如果用前3次的經驗來看，都是呈現「大漲數倍、回檔僅數成」走勢。譬如以台北市中古公寓年度均價為例，前3波漲幅，最少的有6倍，最多超過1倍；但是回檔幅度，最多在1成以內。因此從台灣房市經驗來看，就是「大漲小回」，呈現長期階梯式上升趨勢，而這種長線上漲的商品，應該被列為最重要的家庭資產。

◎理由2︰工作一輩子賺的錢，可能還不及房地產的獲利
根據信義房屋統計，台灣近10年北中南平均住宅增值幅度，全國房價平均增值4成，其中台北市大安區增值幅度最可觀，高達548萬元，若以2006年台北市家庭平均儲蓄31萬7千多元換算，等於你要花上17年時間，才能夠存下這5百多萬元，而這種「天上掉下來的大禮物」，無殼族沒份，有屋族才有機會享受得到。

這也是美國知名房地產演講家丹恩．葛拉西奧希（Dean Graziosi）所說的主要觀念：「當房地產價值上漲時，你等於是用別人的錢在創造投資報酬率。」有屋階級碰上房價上漲，資產增值的速度會讓你嚇一跳！

◎理由3：長期租屋，小心窮一輩子
要注意的是，無殼族不僅無緣賺到房地產增值的大財富，長期當房客的結果，甚至可能窮一輩子。今年50歲的老陳，是小學校工，在北市大直已經租屋20年，每月房租2萬2千元。他的房東也姓陳，是一個收入中等的銀行行員。這些年來，附近不時有公寓要出售，房客老陳總是抱著「再等一等」的心態，不是等房價跌、就是等房貸利率跌。

轉眼20年過去，房客老陳付出去的租金已將近5百萬元，老早就足以讓他在大直置產，但是錯過一次又一次機會的結果，對房客老陳來說，現在大直房價早已高不可攀。而房東老陳則是把第二間房子收到的房租，再拿去付第三間房子的貸款，20年下來，房客老陳仍是無殼族，房東老陳卻已經擁有3間無貸款的公寓。

美國聯邦準備理事會曾於2001年間做過一項消費者財務調查發現，無殼族平均資產淨值是4800美元，有殼族是17萬1千多美元，有殼與無殼族之間的財富差距竟然高達34倍。

工信工程董事長陳煌銘也是因為提早悟到這個道理，寧可放棄免付租金的宿舍，也要擁有一間自己的房子。當年陳煌銘從美國學成歸國，被文化大學延攬為教授，學校雖然有提供宿舍，但是陳煌銘還是靠一己之力在大安區買進一間100萬元華廈，如今房價已增值到千萬元以上。如果當年選擇棲身宿舍，退休後勢必居無定所，晚景有靠與晚景悽涼，全在一念之間。

◎理由4：要選對地段，才能賺到房子增值財
別以為只要有錢買房子，隨便買就能大賺。從台灣房地產過去3波的多頭景氣中不難發現，不同區域的房子，增值力道是「強者恆強、弱者恆弱」，意思就是說，縱使你在相同時間、選擇相同價位的房子，只要房屋座落的地點不同，增值或套牢的命運也就大不同。

10多年前馬珍珍在汐止高速公路出口旁，買進每坪18萬元的全新大樓，沒想到碰上921大地震、淹大水，汐止房價跌到6萬元一坪，這4年多來房市熱鬧滾滾，但馬珍珍的房子卻只回升到13萬元，距離解套還差一大段。

而周琦玉一樣是同期以每坪18萬元代價，在捷運中和景安站買下中古大樓，最近幾年隨著台北捷運網絡成形，她的房子每坪增值至24萬元，雖然在過去期間，中和房子也曾一度跌到每坪10多萬元，但是地段的優勢，讓她在下一波多頭景氣來臨時，仍然賺到3成的獲利。

通常我們一生至少可以遇上2次以上的房市大行情，但是未來的大行情，只有好地段與好房子才能沾光，而每個區域都有當地的好地段與好房子，所以你不僅要會購屋、更要學會「理屋」，才有機會小屋換大屋、郊區換市區，甚至多存一間屋。

◎理由5：自住就是投資，才能為財富加分
中國大陸目前正在實施宏觀調控，SOHO中國董事長潘石屹就曾經被問到，「投資客現在是否不能再進場？」但潘石屹堅定的回答：「買房子切忌分自住或投資，因為無論自住或投資，都不能隨便買！」

自住客與投資客的差別是，前者只注重符合自己的需求，後者注重的是要符合多數人的需求；前者注重的是自己的負擔能力，後者注重的是房子的收益能力與增值能力。因此，即使是買第一間自住屋，也要用投資客的角度去思考房子未來的增值潛力。就如同潘石屹的建議，「正確的購屋觀念是，一定要自住兼投資，考量未來增值性，將房地產納入理財軌道，才能為財富加分。」這就是買屋更要會「理屋」的真諦。

趕緊規畫買屋大事
擁有房子，能使自己獲得自尊和掌控權；如果房子是自己的，你會得到一種無形的安全感，因為你知道自己正在累積財富。如果你現在的住處是租來的，想想看，身為房客的你，如果每月付2萬元，租期30年，總計將付出720萬元，但到頭來卻還是一無所有。你應該把這筆錢拿來付房貸，這樣你才能了無牽掛地擁有自己的家。

從過去近40年台灣的房市經驗，告訴我們的真理是︰「儘早買、儘早還、儘早投資」，房子就能成為一生最成功的投資，而放眼未來，這個真理仍然不變。

【Money+理財家2008年4月號】