澳門淪陷 - 亢奮下的隱憂

金光閃閃，形勢大好。所有數據都在恭賀澳門，樓市飛升，政府減稅，賭業興旺，賭場「金沙」半年回本。有地產代理月賺十萬，天天坐擁平治跑車上班。有賭博從業員跳槽再跳槽，人工幾級跳。大學生也做荷官，因為人工是之前的兩倍以上。

可是，金光背後，更多人為富小城風味的澳門嗟嘆。那是一種閃爍中的陰沉，那是一種快樂表皮下的痛與哀愁。澳門面臨前所未有的巨變。澳門地產近半年如癲馬拔足狂奔，這種「好景」香港似曾相識。問題是，香港因地產而滅亡的東西，難道在澳門也要緊接死亡嗎﹖那些可逛的街道，可遊的小店，可口的食物，可人的閒情……

香港財團殺進澳門，將澳門變成香港﹔外國財團殺進賭場，將澳門變成拉斯維加斯。小店情懷，閒適寧靜，俱往矣。數風流澳門，還看當年。

遍地「鉅記」、港式化妝品舖和金舖——對象是同樣金光閃閃的大陸自由行旅客。大筆大筆的人民幣鈔票，將澳門洗得換了一種顏色。一位澳門議員說，賭業令澳門人不再尊重「程序理性」﹔我們卻擔心，澳門人連「非程序感性」也將喪失。

最近澳門歷史城區被聯合國列為世界文化遺產?

A包括玫瑰堂、盧家大屋、東望洋炮

台、大三巴牌坊、議事亭前地等二十多處歷史建築。歷史古蹟或可保留，可是人情小舖，勢必面目全非。

澳門的去與留，常與變，我們將分兩上下兩集探討。今集我們看澳門「變天」，下一集，我們會深入回味澳門的「遺事」。

地產在咆哮

上帝要使人滅亡，必先使人瘋狂﹗

什麼是瘋狂﹖

兩三年前，澳門板障堂街全幢商場，連兩層地庫、一層地舖連一層閣樓，每層面積三千呎，叫價不過一千八百萬，現在呢﹖僅僅地面閣樓，已賣七千五百萬﹗

兩三年前，合成化妝品全層商場八千呎，叫價八百多萬，買家還價三百萬，談不攏，業主賣廣告，讓價至六百萬，現在呢﹖不知道，但一年前的成交價已經是二千一百萬，兩年間升值一千幾萬。即使是住宅，升幅也很駭人，澳門樓價半年飛升五成，部分受歡迎「豪宅」，例如金沙賭場附近的「遠洋嘉園」，呎價更由一千元賣到四千多元，短短大半年，升值四倍﹗

樓巿翻生

「瘋了﹗瘋了﹗」很多土生土長的澳門人，都為之驚嘆。衰了十年的地產市道，突然有如喪屍翻生，威力無。澳門民主派議員吳國昌公開大呼﹕「我見人就說，有兩幢房子的市民，趕快賣掉一幢，現在不賣就笨﹗」

問題是，買的又是什麼人呢﹖

答案是香港人和大陸人。

記者好像從澳門立法會議員吳國昌的表情窺見一絲「幸災樂禍」，記者問他那麼接手的香港人怎麼辦，吳國昌說﹕「或者香港人有辦法呢﹖他們覺得你們澳門不懂經營，他們可懂得哩﹗」表面這樣說，實際上他卻給記者一種「走?瞧」的感覺，說俗一點，就是「睇住你點死」。

關心澳門的朋友，最近察覺到澳門的變天，不在乘船必看到的人造假火山，不在每個澳門角落的大小賭場，更不在沙塵滾滾有如兵工廠運作的建築地盤，而在澳門中心地帶、議事亭附近的改變。香港大財團不斷湧進狹小的澳門街道，於是小鎮風情變成「莎莎」、「佐丹奴」、「馬獅龍」、「周生生」、「謝瑞麟」和「七．十一」的大陸自由行概念店。

一名澳門市民說﹕「七．十一開一間在你旁邊，你這家士多肯定就要倒閉，人地大基金、大資本，士多仔點鬥呀﹖」

買家中港來

根據統計，澳門近半年，樓價已升五成近五年升幅近一倍，最近稍有回落，但香港來的財團包括地產的「中原」和「美聯」，卻從未停止在澳門大施拳腳，登陸澳門後，分店愈開愈多，部分澳門人開始怪責是他們「谷起」澳門樓市泡沫。「中原」老闆施永青的說法是﹕「我不相信澳門的樓價比天水圍便宜。」

現在澳門新樓(五年樓齡以下)樓價約為每呎一千多元，比天水圍私樓便宜一千多元，不過，對於澳門人來說，呎價三百才算合理，四百已經嫌貴。Rebecca說﹕「年輕一代要買樓結婚，地點稍好的、過千呎的，都要二三百萬，打工仔點供﹖付了三成首期，分十五年供，每個月也要供二萬多元，根本同現實脫晒節﹗」

澳門打工仔，大學生初畢業月入不過六七千元，要供三百萬的房子，自然可望而不可即，不過，由於澳門樓市低沉了十年，那時的房子幾十萬有成交，基本等如建築成本，因此有不完全統計說，澳門八成人擁有自置物業，很多本地居民手頭上更擁有兩座以上的物業。現在澳門樓市其中一個怪現象是，澳門人都把房子賣出去，而買家則多數來自大陸和香港。

從香港調來澳門「中原」的李倩熹，任分行營業經理，從事地產代理十七年，身家一度超過三千萬，但九七金融風暴，投資失利，她的身家跌到只餘三千元，近年她又重出江湖，不足八個月就賺到三十萬元，她對澳門有議員呼籲市民趁勢賣樓，有這樣的評價﹕「他們未見過世面姐﹗」

乙水仔最近推出的海洋花園「海蘭苑」，一梯兩伙，二千六百幾呎，實用率不足八成，呎價逾三千元，每個單位等閒賣過八百萬元，開售三天即售罄，可見樓市之熱烈程度，但是原來該樓盤已建好八年，過去樓價太低，發展商寧丟空也不願出售，至今一賣居然變成超級豪宅。

負責推銷該樓盤的地產代理說﹕「很多人說，現在樓價脫節，其實這些樓不是賣給他們的，澳門舊區照樣有二十萬元的唐樓。」情形一如澳門人不解「莎莎」何以能支持昂貴的租金，其實「莎莎」的銷售對象根本不是澳門本土人，而是國內「自由行」遊客。

廿八萬車位

香港曾瘋狂過，而這種瘋狂基因，正大舉移植到澳門。以前澳門人不愁沒車位泊車，周街都是位，現在澳門經常塞車，車位也非常吃緊，一個車位由幾年前三萬炒到八萬元，再由八萬元炒到二十八萬。

究竟誰瘋了﹖是澳門瘋了，還是如病毒般擴散至澳門的香港財團瘋了﹖

澳門經濟去年有如吃了興奮劑般驚人亢奮，賭場效應、自由行效應，然後連地產也連爬帶滾的拉著衣衫粉墨登場。由於博彩稅收已抵消了澳門政府全年開支八成以上，庫房最近年年盈餘，而且一年比一年高，政府於是大減利得稅和個人入息稅，除了少數人，大部分澳門市民不用交稅，要交也只是交幾百元一千元不等。這樣澳門也成了一些外國公司的離岸註冊中心，無形中又帶動了澳門經濟。

拒絕賣鋪

可是，一切看來金光閃閃的同時，澳門人卻對前景深表憂慮。三代相傳、家庭式運作的「禮記雪糕」屹立至今，並未因地樓價飛?犰蚥傰璁栯E。不過，原來已有大企業打他們的主意，該財團更要求「禮記」連同旁邊共三間舖一起出讓，結果被「禮記」一口拒絕。第三代傳人鄺永燦說﹕「好多客吃了十幾年，阿婆由細吃到大，更多的朋友天天準時來，我們看?他們拍拖生仔。有個客對一次我們說﹕喂，你地唔好唔做。」

「錢是重要，但我們品牌、那種感覺，不是用錢就能買到的。我爸爸耳朵不大好，但他現在能在舖裏走走，都好開心。」

近年老舖紛紛結業，租舖的可能因業主加幾倍租被逼遷，有自己物業的即使萬分不情願賣舖，出價幾千萬來買，不得不讓老店主心動，拿一筆錢安享晚年勝過找人接手，反正子女都跑去賭場工作。「現在澳門特色的確愈來愈少，以前舖租平，人手做的東西，賺一點點就可以維持。」

「現在舖價炒起來，很難經營下去，都變了做麥當勞、莎莎。但講真，如果都是這些舖，你都不會有興趣來澳門旅遊啦。」

舊舖、小舖、老字號，紛紛因「時代潮流」而消失，澳門左鄰右里盡是「中原」、「美聯」、「七十一」、「佐丹奴」和賭場，連帶消失的，其實還有那股人情溫暖。有人說﹕澳門年輕一代已經沒以前般念舊，因一螫o來得太易，他們不理父母承傳了什麼，總之接手一下子就把祖傳老店變賣了，根本沒有感情，炒一炒，就賺五六十萬，年輕人做事肯定也不會如上一代專注。鄺永燦看得多了，相識多年的朋友忽然賣了父母的舖，一間看慣看熟的精品店一天忽然變了做地產代理……

香港人心目中的澳門，澳門人心目中的澳門，經過瘋狂的地產洗禮後，已經不是那個澳門了。澳門已經不一樣。

澳門樓價坐火箭

根據業內人士分析，澳門建築成本呎價六百元、地價成本呎價六百元，總成本為每呎一千二百元，現在寫字樓銷售呎價也不過一千二百多元，相信將來呎必然調升﹔而近月除了加息不利樓市，澳門其他因素都向好，加上賭場趕工興建，未來三年外來資金不絕，澳門房地產聯合商會副長吳在權更估計，今年年底澳門平均樓價會升至每呎二千元。

Ben跑的地產代理

林炎聲初入澳門「中原」地產不久，就被人投以既驚奇又羡慕的眼光，因為他每天都開?平治跑車來上班。這架兩座位平治估計價值五十萬元左右。林炎聲是土生土長澳門人，加入「中原」半年，頭一個月已賺得兩萬餘元佣金收入，半年來平均佣金收入更高達十萬元。

公司同事說，林炎聲已經成了他們眼中的神話。

「為了給自己一個紀念，我把那些收入都買了這部車。」林炎聲說得輕鬆平常，因為，他絕對不是一普通的地產代理。他另一個身份是澳門一間規模龐大的影印機代理公司老闆。林炎聲早有事業，何以加入地產代理﹖原來他要來偷師，學習「中原」老闆施永青的港式管理。「我們這裏的地產代理，能夠養兩三個人，已叫做大公司，我很好奇，香港的公司為什麼可以一間舖養十幾廿人﹖」

推銷員出身的林炎聲，自言做了老闆之後，只負責教手下怎樣推銷，自己很少實踐，於是趁香港地產代理進軍澳門，他自薦加入，希望試試自己是否寶刀未老。目前林炎聲多數做香港客，他說自己銷售方法是，如實告訴對方某區某房子的缺點，寧願失去一宗生意，也不能失去長期信譽。他同時會駕駛名車帶香港客人遊覽澳門各大小屋苑別墅，讓客人心中有數。當然，香港客人看到他駕的平治房車或兩門跑車，多數會對他另眼相看。

最有趣一次是他帶一名香港客到海洋花園，那天晚上，站在那個一千多呎的無敵海景單位的露台，香港人即時「中招」，二百多萬的樓價，二話不說落訂，身上一千元、五百元以至二十元鈔票都掏了出來，港元不足，還湊上澳幣，總之要湊足那一萬元訂金，林炎聲幾乎想開口問他﹕「你究竟還有沒有錢買船票返香港﹖」賭，不僅成為澳門收入的最大支柱，最近更成為一種課程。

澳門政府全資擁有的「澳門旅遊博彩技術培訓中心」，位於乙水仔金利達花園，樓上是住宅，地面和一樓則是賭校，由澳門理工學院和旅遊學院聯合承辦，課程雖然包括酒店管理，但實際最多人報名的是莊荷課程，每次招生都因太多人報名而要面試篩選，反而酒店課程往往因學生報名人數不足而開不成班。學校課程也有工程科目，不過都是關於角子老虎機維修，或者賭廳內的視頻監控技術。

學校開辦一年半以來，四千名畢業生之中，有九成是莊荷課程學生，憑此你就知道學賭的人多麼踴躍，而其他旅遊課程又是如何慘澹經營。

記者造訪該學校，最震驚的不是大部分學員之前都未上過賭場，要由導師帶領他們實地「考察」，而是一進入課室，但見幾十張各類型賭台排開，陣勢不凡，根本就不像學校，而像真的賭場。

賭校的考試內容包括廿一點、百家樂、番攤和骰寶等。學生每天上課四小時，四個月學成後畢業。莊荷課程完全免費，凡澳門居民十九歲以上可以報名，每一期收六百名學生，但一直供不應求。課程導師都由資深荷官任教，確保學員真正能學?H致用。這些導師之前更要赴美受訓，學習如何教人。

賭校

老實說，雖然課程製作嚴謹，學生上課也十分認真，可是，身處其中，不期然你會感到一種荒謬感。因為賭博從來被視為一種不正當活動，可是，在學校上課卻一直被視為最神聖的活動之一，那麼，在學校學賭博，又是怎麼一回事﹖

正在待業的學員Fiona說﹕「以前上學很苦，現在上課時間過得很快，玩下玩下，又過一天。」另一學員Katherine同樣正在待業，她說﹕「以前要背書，做功課，很死板﹔這裏有趣得多，練習也在學校完成，反正免費，當做見識見識。」

據導師說，大部分學員二十多至三十餘歲，來自各行各業，包括家庭主婦、失業人士、大學生、的士司機和廚司﹔也有只為興趣而報讀的醫生和工程師。他們雖然來學賭博，但不是來學賭錢，所以大家都不怕學了之後會變得「爛賭」。課程主要集中規例、程序、洗牌和處理籌碼(例如快速心算某投注額的九五折)，以及如何避免賭客出術。此外，還要練習賭場常用的英語和普通話。課程甚至會討論到如何辨認病態賭徒。高級導師何文華說，學員畢業後找到賭場工作的比例基本為?吨嬰吽A除非部分學

員志不在此。她說，她偶爾考察賭場時也會碰到自己的學生，學生都會叫聲"miss"。「當初上課時可能手騰腳震，過了兩個月，可能好醒。」何文華說。

訪問中另一次意外是，訪問結束時，高級導師何文華忽然對記者說﹕「我明天不在這裏上班了。」?﹖原來她在這裏任教了才一年又被人挖角，她將會跳槽至另一間新開張賭場任博彩培訓經理。人工如何﹖按她說法是，賭校的人工比之前在賭場做高了一大半，然後新賭場的人工又比現在的高出一倍。

賭門大開，澳門人有福了，阿門﹗

荷官新丁
姓名﹕Ada
年齡﹕廿五歲
賭場﹕「金沙」
經驗﹕半年
負責賭桌﹕廿一點
學歷﹕大學(市場營銷)

為何加入賭場﹕本來做會計文員，由月入五千幾做到七千，已經算高人工，但扣除個人花費和家用，每月只能儲一千元，而賭場一般有一萬二三千元，可以儲更多錢，實現自己理想。

如何加入賭場﹕報讀政府出錢開辦的博彩訓練課程，四個月畢業後，經學校介紹面試，考進了「金沙」，「葡京」我放棄了，因為每三天轉一次更，很難適應，而金沙每三個月才轉一次更，時間安排合理一些。

賭場見聞﹕輸的人無奈，贏的人不是開心，而是囂張，講話變得很大聲，不可一世。有的輸到要提款機五六次，有的客人我第二天上班還看到他穿同一套衣服，他們真的可以連續賭幾日幾夜。

有苦自知﹕做賭場肯定辛苦過文員，雖說一萬多元人工，但要輪夜間，付出了健康，有時會被客人用粗口罵，最初很難受，怕算錯數，壓力很大。我從來不打算做一世賭場。我的貼士﹕不贊成放棄大學進入賭場，因為讀了四年大學，人成熟了，才懂得為將來打算，懂得設立人生目標及好好理財，不會那麼容易受到誘惑。

最大願望﹕儲錢五年後可以開間小店，賣自製特色糖水和小食。

荷官老手
姓名﹕楊先生
年齡﹕不詳
賭場﹕「葡京」
經驗﹕約二十年
負責賭桌﹕牌九
學歷﹕中學畢業

為何加入賭場﹕人工高、穩定。

如何加入賭場﹕八十年代葡京開始有考試，主要考心算，成功過關。

賭場見聞﹕現在個個都話走，我們人工以前有萬五，現在得一萬二千，因為老闆不斷開賭場，分薄了人流，我們的茶錢(貼士)自然也少了。做莊荷，五年經驗好夠，五年同十年沒什麼分別，最好有齊這三個牌，百家樂、其次骰寶和廿一點，這樣跳槽較容易。

有苦自知﹕我不會想兒子進入這個行業，對個人而言沒什麼幫助，將來澳門各大賭場上了軌道，升職更難，這一行的薪酬趨勢長遠必然下調，而且外國人經營的賭場不會見得有四十五歲以上的荷官，那麼你四十五歲之後幹什麼﹖根本是澳門的一場危機，大學生入去，更加是浪費了你的專業資格和四年光陰。

我的貼士﹕一個好荷官，最基本是殺賠不要出錯，但更重要是鎮得住場面，不要讓客人有機可乘出術(俗稱畀人「窩」)，至少在外觀上給人覺得，這荷官好醒，任何風吹草動都難逃法眼。我們看到，金沙的荷官經常給人「窩」而懵然不知，金沙的管理層以為這裏的人如美國一樣，賭客是來娛樂的，其實他們不是，他們是來搏命的。

最大願望﹕跳槽至「金沙」，其次「華都」，因為兩者都比「澳博」福利好。

別學拉斯維加斯

有人說，澳門全靠賭業支撐，但澳門立法會直選議員吳國昌，直指澳門「拉斯維加斯化」將會害死澳門下一代。

他說，博彩多年來對澳門的影響，是製造了一班假中產階級。一般社會，專業管理和決策能力，是使人獲得升職加薪的條件，可是，在澳門，當賭場荷官，卻是一班崗位不高、沒有管理能力、但薪酬是當地工資中位數三倍的人。由於多人競逐賭場職位，而該職位實際要求不高，這種環境下，唯有靠熟人、靠裙帶關係，才可得到一份好工作，造成整個社會風氣都不懂得尊重「程序理性」。

現在澳門賭業走向「拉斯維加斯化」，短期來說，好像很能刺激澳門經濟，因為國內遊客帶動，香港財團進入澳門，再加上龐大博彩稅收，表面欣欣向榮。可是，美國八十年代經驗表明，拉斯維加斯模式根本難以在美國其他州份推行，一方面是家庭、治安等原因，另一方面則是經濟衝擊。

這種衝擊有三﹕一、工資給扯高，除賭場能支付這樣高工資外，其他小商戶支付不起這樣的人工﹔二、環境資源將優先分配給賭場，例如交通配套﹔三、賭場發展一條龍服務，大型商場、跨國零售集團、酒店、渡假，將集中在賭業大財團的特大範圍之內，遊客消費、購物將集中在賭場附屬地帶。

三種衝擊導致的一個後果就是﹕小舖不能力敵，結果紛紛結業，只剩下跨國大財團獨大。

根據美國經驗，拉斯維加斯的人口外流率很高，因為很多年輕男女在此打工，發展成情侶關係，但當兩人決定結婚生子時，就會移居別處，因為他們都不認為子女適宜在那裏成長。「問題是，澳門人不可能大規模移民。」吳國昌說。

吳國昌認為，一朝澳門五年後完成「拉斯維加化」，連過江而來的香港財團也會吃到苦果。更大的問題是，現在低學歷入行的年輕人，市場將來飽和的時候，賭場將改聘新畢業生，原有人馬將很快被無情地攆出來，成為百無一用的失業新軍。儘管不贊成「拉斯維加斯化」，吳國昌卻不得不贊成，要靠賭業的稅收來大力幫補教育，培養出來的大學人才。澳門人也要放眼世界，出去闖，也許，泛珠江三角洲才是新一代澳門人一展身手的適當舞台。

賭徒的故事

有人說，澳門人對賭有免疫能力，事實不然。程漢強十餘歲做工廠時，已經愛賭沙蟹，後來在葡京一間酒樓打工，晉升至經理，底薪一萬七千元，連同替賭廳客人兌換籌碼等「外快」，月入高達三萬五千元。本來收入很不錯，可惜他賭癮難戒。期間他經歷過離婚、賣樓，賭性依然不改，試過今天出糧一萬七千元，即刻全部拿出來賭光，連女兒的學費他也輸光。最近三年，他忽然戒掉了賭博惡習。「其實就是因為我再找不到一份待遇優厚的工作。」三年前，他的酒樓也改建成賭廳，他被迫失業，只能靠開夜間的士維生，月入不過九千多元，但今天他更快樂。「以前收入好，但個袋無錢剩，現在我個袋隨時有錢剩。」

「知道工作賺錢辛苦，立即就把賭戒了，四十個月以來，我未踏進過賭場一步，連麻將都未打過﹗」

賭業簡史

澳門在一九三七年前，尚未有專營的賭場，該年高可寧與傅德蔭合組泰興娛樂，改建中央酒店成賭場，澳門的賭業發展才初具規模。一九六一年泰興合約到期，博彩業經營權公開競投，當時由何鴻燊、霍英東、葉德利、葉漢等合組的集團參與競爭，結果何鴻燊等勝出，組成澳門旅遊娛樂，至八七年再簽新約，把專營權延至二○○一年。

這一年行政長官何厚鏵決定開放賭權予三家公司，競投成功者分別為何鴻燊的「澳門博彩」(經營葡京等十一間賭場)、SteveWynn的「永利渡假村」，以及「銀河娛樂」，後者又分拆成呂志和的「銀河華都」以及「威尼斯人」(經營去年五月營業的金沙賭場)。以上每間獲賭牌的公司，又可以不斷與別人合作開更多賭場。根據澳門政府經濟局網頁，二○○四年全澳門共有十三間賭場，至今賭場陸續增加(按﹕執筆時應為十七間)。

唱好澳門

澳門保留了一些香港人已經失去的珍貴東西。很快這些東西都會失去。小城澳門愈來愈大了，大到已經不像我們曾經相識過依戀過的澳門。

很多人在賭，開大，開小。然而賭局一開始，某種東西已經離我們而去。在澳門形勢大好的時候，居然想起紅樓夢﹕機關算盡太聰明……枉費了意懸懸半世心，好一似，蕩悠悠三更夢。忽喇喇，似大?傾﹔昏慘慘，似燈將盡。呀﹗一場歡喜忽悲辛，嘆人世，終難定。

走進一間老麵店，門口有招聘告示，對方說現在已經很難請到人。回到報館，有同事說，他認識一位中學教師，現在可以任教大學了。

賭場產生磁石效應，大家都窩進漩渦裏。

不少人都在擔心澳門的前途了。開賭場發大達，做賭場都?o小達﹔炒樓的發中達，炒舖的發大達。炒和賭，不知從那裏鑽進了澳門的神經線裏，從此，人家會問﹕讀書何用﹖實幹何用﹖

一腳踏進賭場，就是一條不歸路。澳門這一場賭局，誰是贏家﹖

說什麼脂正濃，粉正香，如何兩鬢又成霜﹖

成霜的澳門比較好看，可惜，也有不少澳門主事人寧願粉香脂濃。他們也許未真正見識過香港脂濃粉香時的樣子是如何駭人的。