投資房地產，房仲業建議，做好4大風險控管

更新日期 / 2009-06-03　 資料來源 / 東森房屋加盟事業總部

如果把買房子視為一個專案，房仲業表示，在「專案管理」的領域裏，風險管理共分為風險識別、風險評估、風險回應規劃、風險監控4個步驟，而購屋時掌握這4個步驟的概念，可以讓自己做好萬全的準備。
　　
東森房屋業務部副總吳駿杰表示，所謂「風險識別」，就是按類別列出風險，例如，購屋可能的風險有「成本面」、「市場面」、「政策面」、「環境面」等4大層面。
　　
吳駿杰說：其中，「成本面」的風險又包括自備款的來源、金額、貸款會不會順利核准以及可獲得的成數、貸款利率的可能變化，以及升息升到什麼程度時將考慮轉貸、是否打算使用貸款的寬限期，打算使用幾年，寬限期之後的房貸負擔是否可以承受等事項。
　　
如果是購買山坡地住宅，那麼還要考慮可能發生天災對房屋產生的影響，如汐止的「林肯大郡」就是前車之鑑，許多住戶現在還在繳房貸！有些山坡地住宅或者較偏遠的社區，設置有「社區巴士」，這個社區巴士萬一停駛，對你的生活會帶來多大的不便，甚至影響房價。
　　
吳駿杰表示，曾有位房地產專業人士，在購買位於山坡地的新成屋社區時，要求賣房子的代銷公司在合約上加註一條權益，大意是交屋進住時如果社區巴士沒有如代銷業者所講的設置完備、準時開出，那麼他就不買這間房子。
　　
在專案管理的領域，針對風險的回應對策共有4種，包括：「避免」、「減少衝擊」、「移轉」及「接受」等四種。其中「避免」是對於不可能被接受的風險，必須予以嚴密監控，並想辦法用各種措施來預防風險的發生。
　　
就如同這位專業人士所做的，他不但事先想好可能會發生的風險，更進一步規劃如何回應此一風險，他所採取的方式是「避免」，也就是此風險一旦發生，他就不買這個房子，讓這個風險不會成為風險。
　　
吳駿杰說，第二種回應策略是「減少衝擊」，也就是當風險無法完全避免發生，就需採取某些對策或行動，以降低損失。以出租為例，風險包括房客中途退租、房子找不到房客的空租期、房客拖欠租金、房客損壞設備或房子等「經營管理」的風險，為了因應這些無法避免的風險，或許可以規劃長租改短租、月租改日租等備案策略。
　　
第三種因應對策「移轉」，則是藉由適當的合約條款，將風險轉移到有能力管理或承擔這些風險的供應商或承包商。而對於那些無法用任何方法迴避風險者，則可考慮將部份風險轉嫁給保險公司，但風險發生，若仍將無可避免會受到損害，故平常仍應採取對策努力避免風險的發生。
　　
第四種為「接受」，則是即使風險發生也不會有太大的危害，故不需執行特定的活動，保持觀察即可。
　　
例如，政策面可能產生的風險之中，重大公共建設的進度延後、久未定案甚至取消暫緩，最常見的就是快速道路或者捷運的通車時間往後延，若是通車時程後延，若無資金壓力，此時靜觀其變即可。