聰明資金，已悄悄退場

＜經濟人語＞買在泡沫蔓延時 （葉家興）
 
2010年12月06日蘋果日報
 
為了打壓熱錢炒樓，港府今年曾經先後五度出招。然而真正發揮功效、被業內人士稱為辣招的措施，當屬上月中推出的額外印花稅：購房半年內轉賣，需額外付15％的交易稅；半年至一年內脫手，額外交易稅為10％；一至兩年內脫手，額外交易稅也要5％。
 
香港房地產炒作風氣熾烈，1997年泡沫爆破之後，整體房價指數跌幅曾超過六成。不過新一輪炒風在金融海嘯過後沒多久開始，一年半載之內，房價瘋狂上漲，直逼當年的泡沫價。由於薪資不如當年，因此房價所得比的痛苦指數早已破表。

港府提高炒賣成本

在美國經濟復甦遙遙無期，零利率可能仍將持續的鼓舞下，香港炒家「摸貨」尋求「即日鮮」獲利的消息時有所聞。「摸貨」指買家簽訂買賣合約後，尚未正式成交就委託地產代理轉手出售。因此，上午280萬（港幣，下同）買進的樓，下午可能就找到新買家，以300萬轉手，當日獲利20萬。這種把房屋當股票炒的香港特色，導致中產階級、專業人士、年輕夫妻買樓困難，民怨紛起。炒股也許影響不了其他人，炒樓卻加重年輕人成家立業的負荷。
 
以史為鏡，房價一旦再次泡沫化，只會在爆破時製造更多的「負資產」家庭。因此，港府的新措施重拳提高短期炒賣的成本，以前述「摸貨」「即日鮮」為例，原本20萬的獲利，由於15％的額外印花稅（45萬），反而變成淨賠25萬，勢必壓縮短炒獲利空間。
 
財政司長還信誓旦旦，絕不會坐視泡沫形成而不管，並且強調「必要時再出招」。突然的重拳，讓炒家們措手不及。在短炒前景黯淡之下，許多投資客選擇違約，寧可賠定金，也不願長抱不會漲價的樓。

北角半山一個豪宅屋苑單位，原本連車位以639萬成交，但港府下重藥後，買家最終在買賣合約簽訂時缺席，寧可放棄40萬的定金和佣金，也不想住進負資產的「套房」。港府吸取上一波地產泡沫的教訓，選擇在新泡沫形成前出辣招，倒楣的是原以為可以在泡沫中獲利，卻是接了最後一棒的投機客。
 
其實除了香港房地產之外，放眼全球，當前低利率、低收益的環境，正是投機狂熱滋生、醞釀、蔓延的完美溫床。價格不斷上漲，自然會吸引新的買家，一直到泡沫爆破，最後一批投機客慘賠，泡沫遊戲才會結束。
 
1990年爆破的日本地產泡沫、2000年爆破的科網股泡沫，在爆破之前都有很長一段甜美投資報酬的時光，當聰明資金逐漸退場，接手買到貴貨的都是處於資訊下游的平民老百姓。

上個月出版的美國《財星》雜誌中一篇「找出當前的投資泡沫」的文章，詳細論述眼下許多所謂的投資避風港，其實正是泡沫過多的投資領域，文中明確點出其中五個最具嫌疑的泡沫，包括黃金、棉花、頁岩企業股票、美國國債以及中國經濟。
 
聰明資金悄悄退場

這些投資標的都已經出現長期漲勢，也吸引大批販夫走卒加入炒賣的行列，但聰明資金卻已悄然部署離開的腳步。一旦離場訊號響起，蜂擁而出的賣單，會讓最後進場的「最大傻瓜」住進非常漫長的套房之中，一如20年前買進三商銀股票、或10年前買進美國科網股的投資者一般。投資獲利的關鍵永遠在時機。
 
買在泡沫未起前，泡沫會帶你上天堂；買在泡沫蔓延時，泡沫只會讓你住套房。香港眾多損失違約金的樓市投機客，寧可壯士斷腕也不願住套房。因為一旦住進套房，可能就是天長地久住套房，再難有解套之日。 
 
作者為香港中文大學財務系副教授