買對房子　富貴一輩子

台灣房價到頂的三迷思：所得衰退、人口負成長、餘屋過多，如今已被打破。當台北市房價再創新高，高雄市的房價卻只有台北的1/4，從SARS以來的第一波房市熱，正由台北向南延燒，新一波房市熱即將啟動……
文●林正峰　研究員●陳竫詒

數據一：台北市的房地產價格指數創下近十四年來的新高（迄二ＯＯ六年第四季），這是來自政大台灣房地產中心，最新出爐的調查。

數據二：台灣房地產由谷底復甦，已進入第四個年頭。

問題是：房市還會再漲嗎？現在還可以進場嗎？

針對這個問題，台灣最大的房仲業老闆——信義房屋董事長周俊吉，以行動給了答案。二月一日，他以每坪近七十萬元，合計四十九億九千五百萬元的天價，從國泰人壽手中搶下國巨信義大樓，做為營運總部。

這不只是另一個天價買房地產的動作。一向以經營風格保守著稱的信義房屋，從未買進不動產，此次卻選在景氣高點，斥資二．六個股本，進軍信義區，用鈔票壓注台灣房市的榮景。

持續看好房市的，還有期貨天王張松允。身價二十億元的他，近兩年積極轉進房市，儘管手中已買進逾六億元的台北不動產，他仍持續在台北搜尋優質不動產標的，並打算轉進高雄房市。

而近一年來，台商返台搶豪宅的畫面，除了台北之外，也開始出現在南台灣，「一個大陸台商李太太，家住天母，來我這邊來看房子，只花兩個小時，就買了兩間店面、兩間住宅，總價超過八千萬元。」台商買屋的豪氣，連「南台灣土地公」——京城建設董事長蔡天贊都稱奇，只因這現象在不動產長期不景氣的高雄，極其罕見。

補漲行情來了！ 搶進桃園、高雄，有機會兩年賺三成

房市的第一波行情自二ＯＯ三年開始啟動，以台北市為中心點開始往外延燒持續四年。但若計算各區域房價與前波（一九九四年）高點的差距，除了台北市創新高外，全國的平均房價仍處於打底階段，價格僅約當時的九一％，而台南、高雄等南部都會地區，房價更只有當時的七六％。

因此，「就像股票一樣，房地產也會輪漲」。浸淫房地產多年的大中票券資深副總蔡佳晉用股票比喻，台北市就跟聯發科一樣，是績優股；但在補漲行情時，投資人應搶進低價補漲股，賺取第二波房地產財富。他預估：「桃園、高雄區域，兩年賺三成，非常有機會。」

政大台灣房地產中心主任張金鶚也分析，過去台灣的房地產上漲多是一波到底，房市多頭「持續時間大約是三到四年，然後就陷入盤整五、六年。」但這波行情很特別，雖然二ＯＯ五年初期房市陷入盤整，卻從第三季繼續拉高，準備發起第二波攻勢。

促成台灣房市多頭延伸，並拉出第二波的關鍵因素，在於「錢太多！」蔡佳晉分析，市場上資金氾濫的情況短期不致改變，因此「這波房市多頭，會比預期的還久！」

銀行放款受到卡債衝擊後，大量轉進房貸市場，是第二波房市漲升源源不絕的柴火。

台商資金回巢！信義區豪宅五成買主是台商

此外，這一波投資客的面貌與過去迥異。過去的投資客手上資金不夠雄厚，傾向短線操作，但這次的投資客手上現金滿滿，搶進房地產以保值為首要考量，因此，不會急著獲利了結，投資較為長線。其中，很大比例來自台商。

根據金管會的估算，去年大陸台商淨匯回台灣的資金，可達一百二十億美元（約合新台幣四千億元），整整較前一年增長十一倍！台北最大房地產代銷公司海悅廣告副總經理曾俊盛觀察指出，這其中有不少錢流入房市，並成為帶動近兩年豪宅熱的主因。信義計畫區的豪宅，有「五成被台商買走了，」曾俊盛說。

與上海相較，台北豪宅具有三項用錢也買不到的好處：治安、空氣品質、水質。尤其，台北的懸浮微粒近幾年已經下降至六十微克�立方米，只有上海的四分之一（編按：越低代表空氣品質越佳），這些都是吸引台商或華人來台購屋的誘因。

鏡頭轉向英國。倫敦街上，鬧區的購物人潮熙來攘往。如此的繁榮景象，已延續多時，紅火的倫敦房市去年又上漲近九％，是連續第七年上揚。若你十年前錯過在英國置產買房子的機會，現在需要花三倍價錢。

重演英國榮景！人口、所得、利率三要素符合房市長多條件

然而，英國在這波房市大多頭來臨之前，從八Ｏ年代到九Ｏ年代初期，也曾面臨漫長的房市黑暗期，當時經濟衰退、失業率高漲、利率居高不下。隨著英國經濟走出谷底，房市也開始展現榮景，至今仍看回不回。

曾任布萊爾政府顧問的摩根士丹利首席英國經濟學家邁爾斯（David Miles）指出，促成這波英國房市多頭的原因，來自「人口成長、所得成長，以及低利率。」

同樣背景，也正在台灣發酵，除了台灣利率是全世界最低國家之一的利多外，人口數與人均所得，也奠定了房市的長多走勢。

一月十九日，內政部剛發布的二ＯＯ六年台灣人口增長率，竟然是「Ｏ．四七％」！這是該數字近六年來首次彈升（成長趨緩轉為成長加速），也就是說，雖然台灣的出生率快速下滑，但在社會移入人口（編按：取得我國國籍，並申請戶籍者）快速增加下，台灣的人口數不減反增。

而在所得方面，一度停滯近十年的國民人均所得，近兩年也接連改寫新高，二ＯＯ六年達到一萬五千五百美元，較五年前成長達一九％。

就像英國一樣，低利率、人口成長、所得增長，三根巨柱撐起台灣房市大多頭。