房屋買賣的虛坪問題與解決之道

【文/林旺根 攝影/邱添榮】多年來消基會不斷的呼籲主管機關重視檢討虛坪灌水等不合理問題， 終獲監察院重視提案調查，並於九月三日通過糾正案， 日前內政部正式確定，於明年五月起， 預售屋公設必須分開計價， 要求建商在售屋標價時，必須將實際居住的「主建物」， 和沒有居住機能的「附屬建物」和「公共設施」面積分別標示清楚， 各依建造成本列出價格。

事實上，消基會於九十五年三月至內政部考核消保業務時，早已建議各項附屬建物應有面積表示，並要求增列各項附屬建物之面積，因此在日前（98/08/31）修訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中，即已決議列入修訂（98/09/24委員會決議通過），並非因監察院的糾正後始提出的改正措施，內政部江部長似還有未進入狀況之嫌，因為監察院糾正之重點在於虛坪太過浮濫，「主建物」、「附屬建物」和「公共設施」分別標示及標價，充其量只在揭露資訊透明化而已，只要在預售屋契約中明載即可，與提案修法無涉。

為了因應監察院的糾正案，內政部將如何回應，引起各界關注，筆者爰以消費者保護與交易安全兩方面，提出以下看法與建議。

壹、問題本質

法與時轉則治，但登記法令隨建商的需要而不斷鬆綁，卻對消費者帶來不可承受之重。在監察院調查座談會上有學者專家提到少數不肖建商虛灌坪數的問題，在此個人卻要替建商說一句公道話，建商不論賢或不肖，只要是法令允許登記的部分，誰不爭取？建商透過設計爭取辦理登記可以賣錢，乃天經地義的事，何來不肖？所以，本項議題的根源應是法令制度的問題。

預售屋買賣經常發生的面積問題，大致有以下三個類型：其一是公設分配問題，公設應由誰決定才是合理？目前法令對於共用部分的分配方式並無規定，登記機關長期的見解是應由「當事人合意為之」，雖然釋字六○○號大法官會議解釋已有質疑，但受建商公會遊說，98.7.2三修正後民法第七九九條第四項但書仍規定「但另有規定，從其規定」，故公設分配的決定權仍在建商，令人遺憾！

其二是，面積「灌水」問題，諸如：梯間併入主建物計算公設、增設虛坪（如雨遮太多、地下車道大部分或全部計入大公）、在「公設比」方面變花樣等；其三是，面積誤差問題（此一問題已在98/09/24委員會決議通過預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正中導正，以後不該再有容許誤差的問題）。

貳、虛坪的定義與面積計算基準

建商在售屋標價時，最好將實際居住的「主建物」，和沒有居住機能的「附屬建物」如花臺、雨遮面積分別標示清楚。

地政司羅司長在監察院調查座談會中的簡報指出「虛坪」並非法律用語（且既然有東西，又稱為虛坪，似有未洽），不過，以消費者的觀點，有東西我踏不著、用不到，不叫它「虛坪」叫什麼？虛坪的定義，通常指依地政機關登記面積中，除主建物以外的設施或空間面積。虛坪項目包括：1地上層：安全梯間、梯廳、電梯間、樓梯、雨遮、機房、通道、屋頂突出物、管理委員會使用之空間、管理員室、娛樂康樂室、大門廳……2地下層：配電室、蓄水池、水箱、空調室、停車空間以外之車道及其他空間、機車停車位、垃圾儲藏室……

公設面積增加的原因

消基會於前年亦抽樣選了二十幾個案子，加以分析（資料可參閱消基會網站），足見，公設比接近或超過五○％，並非危言聳聽。

一、附屬建物面積增加之原因
主要係因建築法規配合建築設計的需求而放寬，登記機關法令即配合修正：
1、陽臺、屋簷及雨遮面積不斷放寬。
2、其他如：透空之遮陽板（兩米）以下、露臺或法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室，及依「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會使用空間等，均得免計入容積的檢討。
3、大樓公共管理與活動空間增加（如管理委員會使用空間等）。
以地政司提供的資料所示之登記資料加以分析（如附表一），雨遮寬度增加後，大量虛坪浮現，雨遮面積15.93m2，即4.819坪，這棟房屋在大安區，房價至少每坪六十萬元，消費者就必須以高達新台幣二百八十九萬一千二百元去買不能用的雨遮，這樣公平嗎？

二、公設比分配之問題
建商將部分設施之面積挪移，例如台北縣中和市某個案，登記主建物面積減少零點五坪，卻因雨遮放寬為一公尺之後，增加一坪，而要消費者補零點五坪的差價，如此用「雨遮」或其他公設面積來「彌補」銷售面積，此「彌補」而增加的「雨遮」或其他公設（例如買車位的面積，有僅採固定面積法如每位15m2或12.94m2登記為買車位者所有，其餘車道及其他面積則登記為大公)，對消費者而言，毫無實益，卻要補繳價款，還要繳稅，合理乎？

再者，業者的廣告常以「公設比○○」、「超低公設比」來吸引顧客，但「公設比」究竟以誰跟誰比，法律並無定義，以附表一來計算，公設面積〈共用部分〉總面積達八三‧二二一米平方，再參照附表一所示計算，公設面積與主建物比的話，公設比即高達百分之五九‧五一，如與主建物加陽台比的話，公設比為百分之五一‧六九，如與主建物加陽台、雨遮比的話，公設比為百分之四七‧○四，如與登記總面積來比的話，公設比即低到百分之三一‧九九（建商算的公設比，又可能將車位面積剔除，因而可能更低），因之，售屋廣告中如使用公設比，行政機關（以公平會為宜）應訂定合理的公設比計算基準，以資規範〈附表二〉。

關於建物面積（建管與登記兩套標準）及附屬建物登記問題

由於物權及於外緣的概念下，現行（與地籍測量實施規則第二七三條規定、公寓大廈管理條例第五十六條第三項有相同規定）：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；附屬建物以其外緣為界辦理登記；有隔牆之共用牆壁，以牆壁之中心為界，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

也因為如此，牆壁外的陽台、雨遮、屋簷……等均可辦理登記，內政部在民國八十四年六月四日作了很大的努力，將露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但又在九十年二月十六日放寬將「已計入樓地板面積者，不在此限」（補充規定第十一點之三）似有先為德不卒（尤其是露台上方既無任何頂蓋，顯非建築物之物權所及範圍，「本來無一物」縱令計入樓地板面積，又豈可登記呢？）：九十五年十二月十四日內政部也發揮很大的道德勇氣，力阻「入口雨遮」辦理登記，亦應給予最高之肯定。不過，「雨遮」可以辦理登記，「入口雨遮」為何又不准登記，其認定標準不一，豈不又顯得前後失據？

糾正文中提到公寓大廈管理條例，但第七條與第五六條第三項確有互為衝突，例如第七條第三款明文規定公寓大廈主要樑柱、承重牆壁等為共有部分不得獨立使用供做專有部分，並不得為約定專用部分。但第五六條第三項卻規定，可「以牆之外緣為界」、「附屬建物以其外緣為界」、「面積應包括四周牆壁之厚度」辦理登記。該條例第七條限制應為共用部分而不得為約定專用部分之範圍，並規定不得供做專有部分，所以一定是共有關係，但依第五六條第三項規定測繪登記卻為專有，顯然互為衝突與矛盾。

且第五十六條第三項規定測繪之面積，究屬專有或共有性質？及該測量登記事宜何以未規定於測量登記之法律，竟規定於公寓大廈管理之法律，是否妥適？應予釐清。

參、虛坪問題的解決方策
同一法律，條文相互矛盾、衝突，令消費者無所適從，建築業者卻以「不能辦理登記，將影響人民財產權確保、管理以及交易安全」為由反對改革。我想先釐清一個觀念，那就是物權的表彰方式，與物權效力範圍，係屬二事（例如，汽車得行車執照與車籍，僅以引擎號碼作為辨識，但沒有人質疑車子所有權有無及於備胎或外殼），合法建物才可以辦理登記，但不表示全部項目均須全盤照收（反之，部分項目未辦登記，亦不妨礙其為合法設置）。因此，筆者建議主管機關應速修正行政命令及修法等對策，以資因應。

行政上的積極作法：
一、公平交易委員會對於建商廣告規範，應增訂公設比之明確定義：業者廣告常以「公設比××」、「超低公設比」來吸引顧客，但「公設比」究竟是什麼跟什麼比，法律並無定義，任由業者自行作法，常使消費者陷於錯誤，因之，行政院公平交易委員會，有必要在售屋廣告規範中訂定公設比之定義及合理的公設比計算基準，以資規範。
二、營建署應速檢討建管法規中之不計入樓地板面積：理論上，建築技術規則是否放寬與地政機關之測量、登記無一定之關連。然而過去，因建造執照核准範圍（無論有無計入容積），均屬「合法建物」，地政機關大都配合准予測量登記，建商因而獲益，相對使消費者承受許多所謂的『虛坪』。
如內政部不予切割兩者的關連，則必須儘速檢討縮減不計入容積項目。檢討時，應考量目前鼓勵建築設計的措施是否落實（例如，設計的機電空間不放機電設備、過多的停車獎勵是否必要），現行免計容積的方式有無替代方案等。
三、地政司應速檢討修正地籍測量實施規則或建物所有權第一次登計補充規定中「附屬建物」之測量登記。其中尤其是，對購屋者無任何使用功能之「屋簷」與「雨遮」必須儘速刪除。

修法部分：
一、研修公寓大廈管理條例
營建機關職司建築物之使用管理，建物測繪與登記既非其權限與職掌，公寓大廈管理條例第五六條第三項顯然逾越其職掌，應予刪除。
二、研修土地法充實地籍編或制定不動產登記條例
民法物權編施行法第三條規定「民法物權編所規定之登記，另以法律定之」而本次土地法通盤修正將僅規範其基本原則性內容，則土地登記之法令勢將付諸闕如，故為配合土地法之全面修正之同時，對於土地登記業務事項及執行程序等另定「土地登記條例」予以規範，始符上開民法規定，俾達臻充分保障人民權益之目的。

消基會主張房屋買賣僅能依「實坪」計算，真實反映房價，並與國際接軌。

大法官會議釋字六○○號解釋亦呼籲登記機關；「建築物（包含區分所有建築物）與土地同為法律上重要不動產之一種，土地法雖於第五條就建築改良物設定義規定，繼於第三十七條第一項，指明該法之土地登記，係謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記，然關於建築物所有權之登記程序及其相關測量程序，不僅缺乏原則規定之明文，且涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，亦未如土地總登記於土地法或其他相關法律設相當之規範，或完全委諸法規命令（土地登記規則第七八條至第八四條參照），本諸憲法保障人民財產權之意旨，均有未周，自應檢討改進，以法律明確規定為宜。」

綜上，為明確而合理的分配共用部分（含基地持分），筆者建議儘速將共用部分之分配法制化，例如，研修土地法充實地籍編或制定不動產登記條例以資因應。因此建議修法時至少應考量下列兩個方案：

一、房屋買賣僅能依「實坪」計價：參照消基會的主張，除了應以「中心線」計算面積外，尚應附屬建物面積予以扣除，以俗稱「實坪」之主建物面積為計價基準，始臻合理、真實反映房價，並與國際接軌。

二、登記面積應與建管之執照面積採同一之計算標準：建築技術規則中規定，建物的面積是以建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積為準；但登記機關卻依物權及於物的「外緣」原則，採「就其合法之權利範圍及位置」加以測繪計算，造成登記面積與建管面積不一致，賦予建商「灌虛坪」的機會，建請地政機關檢討，回歸以中心線測繪方式，以根本解決亂象。

肆、結語與建議

虛坪的改革，只是返璞歸真，讓建物登記符合消費者實際享有的室內空間面積，至於所有權的範圍及權利則毫不影響。以房屋計價而言，單價高低（以虛坪改為實坪計價）如同將台斤改為公斤制，僅為計算基準改變而已，並不影響交易。

業者擔心現行成屋或預售屋交易，甚至將來都市更新改建的權益是否受到影響，其實也是似是而非的觀念，蓋面積計算基準的改變，必須透過法規修正，基於法律不溯及既往原則，目前的登記內容不受任何改變，修法後的建案改以新的基準測量、登記及計價後，其標準一致（更新前後均以同一標準估計其權利價值），其權益怎會受到影響？

至於，區分所有建物的共有部分，如修法後不辦登記，亦可參考先進國家的作法，將共有部分的管理使用（如約定專用等）納入規約，即可規範，與現行作法相同，不會影響公寓大廈的使用管理。

總之，虛坪的改革，只是健全登記制度，因為計價標準明確，對於交易安全亦有助益，不會形成阻礙（民國七十一年以前陽台不辦理登記，房屋買賣也沒發生問題），但願業者先進體會消費者的感受，勉為同意此項改革。

監察院對於建物之測量登記所通過糾正案，雖也對於地政機關造成無比之壓力，惟筆者認為，此際正視通盤檢視我國建物登記制度的最好時機，但願內政部勇於承擔，或於土地法地籍編已以修正充實，或以不動產登記條例之名另行制定專法，俾健全制度並維護消費者權益。