購買建地的預算配置、程序、相關法規

蓋房子之前會先買地，其中又以建地最常見、農地次之，且購買程序與重點也截然不同，分別就買建地、買農地的程序延伸出重點Know How。買地之後就是蓋房子，常見住宅屋型以鋼筋混凝土、輕鋼構及木造為主，在監工時若能掌握建築結構Know How，更能輕鬆與工班溝通喔！鑑於現實工作、生活機能、學區等條件，多以市區、市郊之建地為主要選擇。選到適合的地，通常會找地政士代為處理，不過基本的買地Know How也應具備，以下程序及相關法規，可以幫助你更了解買地流程。

買地之前，除交通、機能外，檢查土地使用分區是 最重要的一個動作，攸關日後蓋房子的規劃。 黃益正表示，若容積率過低，也可能影響到房子的設計，若有畸零地，更會阻礙到蓋房子的行程，不能不注意。

文—林黛羚　專業諮詢—和旺營建處研展部協理 黃益正、北區房屋不動產理財研究室

Setp 1檢查土地使用分區、容積率與建蔽率

對於有興趣的土地，最須確定的是該地的土地使用分區性質，便可從中得知土地的容機率及建蔽率等，以方便日後規劃有所依歸。

⊿台灣省都市計畫線上查詢 http://www.tcd.gov.tw/data1/index.htm
⊿高雄市土地使用分區查詢：於服務時間周一至周五8:30∼17:30至 http://www.kcgland.hinet.net ，選擇「高雄市使用分區查詢」。
⊿台南縣政府都市計畫管理系統： http://210.69.57.162/city/ ，點選「使用分區查詢系統」。
⊿台中市使用分區查詢： http://210.241.111.220:8080/tch-map/
⊿新竹市非都市土地分區查詢： http://land.hccg.gov.tw/newqprice/qlmark.asp
⊿桃園縣都市計畫書圖查詢： http://gistest.tycg.gov.tw ，點選「現行都市計畫書圖查詢」。
⊿台北市土地使用分區查詢：電話語音查詢02-2725-8273∼4；電腦網路查詢 http://www.zone.taipei.gov.tw 。 參考法規：建築法第79、80、90條。

Setp 2確定是否有涵蓋到畸零地

直轄市、縣市局政府應視當地實際情形規定建築基地最小面積之寬度及深度，建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到最小面積之寬度與深度不得建築。

⊿畸零地，指的是建築基地面積狹小或基地界線與建築線之斜交角度不足60度或超過120度。 參考法規：建築法第44、45、46條。

Setp 3了解市場行情、確定價位是否合理

通常土地公告現值多遠低於真正的市場行情，但仍可從公告現值及法拍土地來反推市價。

⊿若由法拍土地倒推，一般成交價格約為市價的8∼9成。全省法拍屋價格查詢 http://www.lomen.com.tw
⊿若由公告現值反推，市價必須以公告現值加上4成，才是你的預估的「土地市價」。公告現值須到各縣市地政事務所網站找。
⊿可找「不動產估價師」來估價，他們會針對你估價種類，提供「不動產估價報告書」，但收費依估價經額比例收取。

Setp 4找「地政士」來作買賣契約

要找內政部核發「地政士證書」或「土地登記專業代理人證書」者來代為作買賣、過戶登記手續。各縣市之地政士收費標準不一，須至各地政士公會查詢收費標準。黃益正建議找有公信力或知名度者較為保險，或房仲業者也有地政士，收費較高但安全。

⊿可至「地政士資訊系統」 http://pri.land.moi.gov.tw/agents_query?cid=399 查詢所在地區之執業地政士公司之連絡電話。
⊿收費行情各地不同，可至 http://www.c123.com.tw 參考其地政規費。

Setp 5與賣方簽約、談妥付款方式

通常簽約、付款事宜都會交由地政士代為處理，但買方仍須掌握基本流程。

⊿確認對方土地所有權狀正本、身分證本、是否與本人相符，另外委託人的身分也要確認。
⊿付款通常分三到四個階段，比例為3、3、4成，或3、4、3成。通常付2∼3成就應拿到印鑑證明、所有權狀、過戶、抵押權設定，才能保障買方權益。
⊿常見付款程序配比：簽約1成、交證件+備證2成、銀行融資7成（增值稅、稅單通常由賣方負擔，或由買方代墊再扣除費用）。
⊿為保障賣方，買方會開未付款之本票，但詳細買賣方式仍由雙方議定為準。

Setp 6交地、鑑界

建議出費用請地政事務所前往界定、重測，以確定土地是否有被臨時佔用，若有狀況須由賣方負責釐清。另要注意所買地要先確定是否臨建築線、臨馬路，若查為「裡地」則無法蓋房子。 參考法規：土地法第97條第1 項、第105 條分別著有規定；建築法45條。

房屋高貸款、低利率3秘訣
社經地位和個人信用是銀行評斷貸款戶償債能力的指標，只要維持信用良好，自用住宅貸款多能爭取85%以上的貸款。評估自身能力有辦法負擔銀行貸款後，「北區房屋不動產理財研究室」另提供爭取高貸款及低利率的3祕訣。 秘訣1：培養良好信用 上班族可向銀行表示，公司薪水核撥下來，可以直接繳房貸，銀行業願意高額貸款和降低利息。此外，如果貸款有保人，而且是工作穩定、收入高者做保，銀行也願意拉高貸款成數。

秘訣1：培養良好信用 上班族可向銀行表示，公司薪水核撥下來，可以直接繳房貸，銀行業願意高額貸款和降低利息。此外，如果貸款有保人，而且是工作穩定、收入高者做保，銀行也願意拉高貸款成數。

秘訣2：高所得、收入穩定、500大 一般民眾認同的高所得行業，例如醫師、律師、會計師等，其償債能力強，銀行願意放貸較高的金額，也願意給予較低的房貸利息。收入穩定的公教人員，也是銀行喜歡承貸的對象之一。 另有全台五百大企業，也會影響房貸成數，譬如在台積電上班，名列五百大企業，且企業形象良好，銀行願意承貸的意願就會提高。

秘訣3：尋找抗跌好地段 銀行在貸款前，除徵信外（個人信用記錄、職業類別等），接下來就是現址履堪，評定土地及房屋價值，再決定放貸成數。如中國信託銀根據地段的好壞，分為A+級、A級、B級、C級、D級客戶，所謂A+級，就是在大安區、中山區、信義區、士林區等精華地段，或是捷運站出口一百公尺內，可以貸到85%；A級台北縣永和、新店、板橋等精華區，或捷運三百公尺內為80%；至於B級、C級就是推案量大像淡水、三峽、林口等區，貸款約在60%到75%；D級屬於完全不放貸的產品，例如金山、萬里等偏遠的鄉下，或10坪以下的小套房。