慎估房價範圍不當冤大頭(蘋果日報-地產王)

2009-05-16
專訪宏大執行長郭國任---慎估房價範圍不當冤大頭(蘋果日報-地產王)
【連珠君╱台北報導】

1.比較市價 2.新成屋反推 3.租金反推

近幾年房價經歷大起大落，如何判斷合理房價，是購屋族最關心的話題之一。房地產估價師指出，可利用比較市價、預售屋價格，以及用租金報酬與法拍屋的拍定價反推房價等簡易方法估算，而當住家的年租金報酬率達2.5~3%或更高時，就是轉租為買的好時機。

中古屋1年多折價1%

市價比較法是傳統最常用的方法，可多方探尋標的物附近的成交價與開價，勤作功課，但當得知有低於行情的物件時，也別一股腦就決定購買，除須特別留意是否為海砂屋、輻射屋外，也要到物件周邊1~2個街廓內實際走一遍，了解是否有嫌惡設施，例如物件正對基地台，就會降低房價。

宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示，從新成屋的成交價，也可推算出周邊中古屋房價；中古屋屋齡每增加1年，房價折價1%，還要再將10~20%，因外部環境與經濟等因素而造成的「經濟折舊」計算在內。 以屋齡20年中古大樓為例，若附近新成屋的房價為每坪60萬元，經濟折舊為10%，總共折舊20×1%（因屋齡增加的折舊）加上10%（經濟折舊）＝30%，該中古大樓房價為60×（1－30%）＝每坪42萬元。

一般住宅如果年租金報酬率可達2.5~3%，就值得購買，若以全年租金收入24萬元、年報酬率3%計算，回推房價為全年租金收入除以年報酬率，得出的合理房價為800萬元。至於套房、店面與辦公室，因屬於出租產品，空置情況較多、風險也較大，郭國任建議，套房與辦公室報酬率達4.5~5%，店面報酬率達4~4.5%，就是轉租為買的時機。

拍定價約為房價8.5折

郭國任指出，這幾年房價漲跌幅度大，但租金變化卻很小，因此不管房價是漲是跌，報酬率其實相對穩定，現在台北市的辦公室，有些報酬率高達8.5~9﹪，已吸引不少自用與投資客進場。

除此之外，法拍屋拍定價也可作為參考值，現在拍定價約為房價8.5折，知道法拍屋拍定價，就可反推出房價，但須注意，在台北市精華區，及房價非常低迷的區域，法拍屋的拍定價約等同於或接近市價。

房價簡易估算法：
估價法　計算方式
從附近新成屋價格反推
a.. 中古大樓單價=新大樓單價x【1-(屋齡x1%+10~20%經濟折舊)】
b.. 台北市內屋齡10年以上的中古大樓，經濟折舊一般為10%，10年內的新大樓則降至0~5%
c.. 台北市以外區域的經濟折舊為15%

從租金報酬率反推
a.. 房價=年租金/年報酬率
b.. 適合轉租為買的年報酬率
　　1.. 住家年報酬率2.5~3%
　　2.. 店面年報酬率4~4.5%
　　3.. 辨公室、套房年報酬率4.5~5%

市價比較法
a.. 多方探詢、多看屋
b.. 可由台北市政府「台北市不動產數位資料庫」網站http://www.trred.tw/查詢

從法拍屋拍定價格反推
a.. 市價=拍定底價 / 0.85
b.. 精華區與房市較差的區域，法拍屋的拍定價格會接近或等同於市價

車位價格估算
a.. 平面車位=房屋每坪單價x5
b.. 坡道機械車位，平面車位x0.6~0.7
c.. 機械車位=平面車位x0.5